在房地產嚴厲調控的背景下，開發(fā)商資金鏈趨緊成為常態(tài)。中秋節(jié)期間，有知名房企就爆出因資金鏈問題可能被收購的傳聞。雖然相關房企對資金鏈斷裂傳聞予以否認，但房企資金壓力大是不爭事實。
與此同時，監(jiān)管相對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成為新型地產融資業(yè)態(tài)的合適載體。國內的房地產私募基金自2010年起開始成批出現(xiàn)，2011年房地產調控的進一步收緊為房地產私募基金的發(fā)展提供了機會。
業(yè)內人士估計，目前國內地產基金的總規(guī)模已達數(shù)百億元。房地產私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類地產商？這恐怕還需要經過市場的考驗。
私募基金不差錢
“中小開發(fā)商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急�！秉S金灣投資集團董事長申威說。9月13日下午，黃金灣投資對外群發(fā)了這樣一條短信：“房地產項目差錢了怎么辦？黃金灣投資百億收購優(yōu)質房地產項目……”和對資金饑渴的開發(fā)商相比，號稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發(fā)愁的是怎樣才能把錢花出去。
與傳統(tǒng)開發(fā)商相比，房地產私募基金的資金并不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來自于多年在地產投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來源于蘇欣本人的人脈關系。申威這樣解釋地產基金的優(yōu)勢：“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業(yè)受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現(xiàn)蹩腳的營銷、糟糕的物業(yè)、低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目，加上專業(yè)的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低�！�
事實上，由于目前中國的房地產私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地產項目，單只基金很難獨立接手�！捌鋵嵉禺a基金還處于相互扶持、互幫互助的階段。”申威說。
投資瞄準高收益
幾乎每只房地產私募基金的管理者都對外表示，房地產私募基金的存在有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老在內的各類地產項目。“實現(xiàn)收益是經營的最大目標，黃金灣更愿意從股權層面接手地產項目�！�
而高和投資似乎對商業(yè)地產項目更感興趣。高和掌門人蘇鑫曾任SOHO中國的運營負責人，對商業(yè)地產項目的操作經驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門”，鐵獅門是美國的一只商業(yè)地產基金。另一只房地產私募基金河山資本董事長兼總裁曹少山表示，河山資本主要關注二三線城市的住宅開發(fā)項目和綜合體項目，總建筑面積不超過30萬平方米，項目周期不超過4年的項目。
高和投資稱，其商業(yè)地產投資模式有助于引導民間資本�！罢�體收購、整體包裝、整體出租”，在進行“資產精裝修”之后，高和將其出售給“新富階層”，換句話說就是山西、內蒙古一代的能源企業(yè)主。蘇鑫將這些習慣于長期持有物業(yè)的資本稱為“安全性資本”。安全性資本接手項目后，地產基金獲利，實現(xiàn)“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標客戶為投資、投機性需求為主的項目�！�
在今年8月舉行的觀點地產博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產行業(yè)已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去了。房地產基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態(tài)，而資產的證券化則可以將炒房資金變?yōu)榈禺a供應資金。
多個房地產私募基金管理者都表示，目前其管理基金產品的收益率在15-30%之間，與房地產信托產品的收益率相當。運作上，房地產信托與房地產基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產信托出現(xiàn)了延期兌付、預期收益率無法實現(xiàn)的風險。房地產私募基金的高收益能否持續(xù)，關系到這個新生行業(yè)能否邁好第一步。
房地產基金的投資者與管理者的信心都來自于一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地產行業(yè)除政策風險外不存在系統(tǒng)性風險。如果這個前提成立，房地產基金之中的優(yōu)秀者或能扮演地產行業(yè)整合者的角色。但中國的房地產行業(yè)是否存在系統(tǒng)性風險，還是一個眾說紛紜的問題。