隨著國內居民收入快速增長以及消費需求的升級迭代，尤其新生代消費群體的崛起，商業地產行業迎來以體驗感為代表的4.0時代。

商業4.0時代，有兩大特征：一是資源全面整合，百業聯盟，進一步降低獲客成本；二是全面信息化與虛擬化，無論實體資產還是貨幣，實現全面虛擬，這既是成本的需要，也是時代發展的結果。

優秀商業地產企業通過升級體驗式消費，以生態、潮流、科技等方式賦能，持續為城市和居民生活營造全新體驗。

一、商業地產的運營能力體系

（二）資金平衡能力。由于商業地產平均回報率較低，必須做好現金流平衡，保障租金能夠覆蓋利息，因此融資成本是盈利的關鍵，而國企在持有物業上更具有優勢；

（三）規劃定位能力。項目的定位至關重要，包括產品形態及規模定位、租售方案及銷售政策定位、業態及品牌組合定位、租金及收益測算定位等都是項目后期運營的關鍵；

（四）招商運營能力。商業招商和運營管理，需要對進度、租金、商戶及業態進行配比優化，尤其部分業態涉及工程機電條件，對業態調整形成一定的挑戰。運營階段則包括基本運營、物業管理和資產管理等，通過對項目中的客流量、人流量等監測， 來降低經營成本、提升人均管理績效、租金、營收以及品牌價值等。

二、商業地產運營的新契機

眾多商業地產為了保持行業領頭地位，不斷挖掘、創新、發展，升級自身產品線，引入更多業態內容，豐富購物中心互動體驗，注重智慧購物建設，不斷豐富消費者的社交、生活、消費、科技等領域的體驗感。

（一）豐富的產品線及市場需求持續細分成為商業零售界最主流的發展方向，商業地產自然也不能避開這一趨勢。一方面，大型房企已經形成全覆蓋的商業產品線，比如萬科、華潤置地、龍湖商業產品線涵蓋了城市綜合體、區域型購物中心、集中型社區商業、社區商業街等多種類型，可滿足各個地區多層次的消費需求；碧桂園針對購物中心，推出“鳳凰”系列產品線，鳳凰茂、鳳凰鄰里以及鳳凰薈；融創推出大型文旅商業綜合體、城市商業綜合體及品質社區商業、產業小鎮商業三大產品系，打造融創特色的歡樂+商業戰略。另一方面，產品線向社區商業延伸，如廣州萬科商業核心產品萬科里2.0版本，打造公園式購物場景，將公園與商業空間融合；保利也與若比鄰聯手打造出社區配套服務體系。

（二）新消費群體、新科技、新理念以及新模式的驅動，帶動商業運營升級迭代。“新零售”的核心是通過大數據和互聯網，更大程度地滿足消費者需求，更有效地實現交易。一方面，體驗式消費、共享消費等新興需求為產品設計及業態配置帶來新體驗；另一方面，科技的引入，促進運營更加高效智能。如世茂、萬科等企業具有針對性的運營方案，實現商業地產智能化運營。

（三）利用資產證券化轉換融資方式。由于商業地產開發前期投入資金量大，且資金回收慢，房地產信托投資基金(REITs)、商業地產抵押貸款支持證券（CMBS），還有租金收入和應收賬款等未來穩定的現金流為支持的非信貸資產證券化愈受關注。

三、小結

從增量到存量時代的發展中，商業地產需要每一個城市運營參與者的服務能力向更高階升級。提升資產的運營水平和資本管理能力，是有效實行資本對接的必要手段，只有具備更加深度思考和運營的綜合能力才能真正應對時代的挑戰。未來，商業地產企業想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就需要抓住消費升級和城市發展機遇，注重消費趨勢和消費方式，打造場景和全渠道觸及消費者，利用互聯網、物聯網、大數據及人工智能等現代技術手段，搭建智慧商業系統，引領城市發展。