【龍湖地產通過長期對商業理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業開發模式，并將這種模式復制到各區域項目，使項目的開發取得成功。這些都是我們特發人值得學習和借鑒的。】

龍湖地產創建于重慶，發展于全國，累計已開發項目超過100個,先后獲“中國房地產開發企業綜合實力十強”、“企業信用評價AAA級信用企業”等國家和行業組織權威認證，于2012、2013年兩次入選“福布斯亞太區最佳上市公司50強”。

作為國內較早的購物中心開發商之一，龍湖從事商業地產運營已超過12年，有大量的商業地產經驗積累。其成熟的“天街”模式，作為商業地產4.0時代的標桿產品，為其開拓了廣闊的市場，在龍湖多區域項目中做標準化推廣，為龍湖地產的飛速發展奠定了堅實基礎。

通過對龍湖地產“天街”模式成功案例的淺析，希望能為特發集團在未來商業地產開發中做大做強汲取些許經驗。

一、商業地產經歷的幾個階段

梳理一下商業地產產品布局經歷的四個階段，我們會發現其每個階段在布局形式、空間形態、流線組織、業態類型上都有著各自的特點。人們對生活質量及消費體驗要求的不斷提高，催生商業地產開發模式不斷升級，同時“以人為本”的建筑思潮也在無形中將開發商訴求與社會需求更為緊密地融合起來。

商業地產1.0時代，以“傳統街鋪”為代表，多數為裙房底商或者單體盒式商業，通常流線較為單一，平面分隔和業態類型也較為固定，以滿足小區配套為主。優點是開發成本低，施工周期短；但缺乏新意，難以滿足現代都市人一站式購物體驗需求。

商業地產2.0時代，以“風情商業街+主力店的形式”為主，打造歐式或中式立面風格的BLOCK街區商業，在商業街主口位置布置核心主力店，起到人流拉動效應。優點是立面及空間效果豐富，通過建筑的曲折錯落，形成多節點的線性空間，延長營業面，創造適合駐留的休閑漫步商街。同時錯落的建筑布局形成獨具風情的景觀面，有較好的昭示性；但開發強度受限（密度、容積率、綠地率以及建筑層數的關系），開發成本相對較高且施工工藝要求高，也因自身平面形式限制，單棟體量不會太大，對招商業態也有一定束縛。

商業地產3.0時代，以萬達MALL、華潤萬象城等“商業綜合體”為代表，“商業綜合體”是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。這種形式給消費者提供了多視覺、多選擇的一站式購物體驗。其內部交通往往會與公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。商業綜合體擁有商業動線發達、業態涵蓋面廣、購物體驗舒適度高、面向消費人群廣、資源整合力強等優點；其劣勢是開發資本投入量大、招商門檻高、養商期長、物業運營費用高、同質化產品多、存量大、競爭壓力大等。

商業地產4.0時代，以龍湖地產“天街”模式為代表，它的最大特點是以街區商業的成本打造出商業綜合體的立體效果，同時通過多流線引導及雙首層概念引注，大大提高商鋪價值。舒適的節點尺度、富于變化的中庭、開放的入口廣場、大面積的外擺共享空間都是“天街”模式的亮點。“天街”模式是一種生長的模式，在整個運營周期，在不同的階段，運營團隊都會適時的對產品進行升級修正。

二、龍湖地產的“天街”模式的經營理念和巨大商業效應

重慶龍湖地產商業經營管理公司總經理何長春說過，“做商業與做住宅完全不同，住宅建成賣出后就與開發商幾乎沒有關系了，但商業的經營是貫穿項目的整個生命周期。”商業地產是持續投入和長久考驗，不僅前期要做好定位、規劃，中期要做好建設、招商，項目建成后的運營、管理以及必要時的升級改造，更是決定商業項目保持長久生命力，始終能為商家帶來最大利益、給顧客以不斷驚喜的關鍵。

以重慶北城天街為例，2003年龍湖(重慶)北城天街項目開業，前前后后龍湖打造北城天街歷時十年之久，目前，北城天街已成為西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業步行街，是國內唯一家以項目名稱作為國家行政地名的商業地產項目，更是同業眼中“每個平方米都能擰出人民幣”的商業價值標桿。在北城天街的帶動下，其所處的觀音橋商圈連續6年成為重慶發展速度最快的商圈和“重慶十大時尚地標”，并成為與重慶傳統的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。

重慶北城天街開業后的第八年，龍湖投入5000萬元對其進行升級改造，在動線、燈光、店招、標識等多處細節進行升級，突顯人性化，讓整個項目耳目一新，直接帶動了項目租金收入提升。同時對主力店進行重新定位改造，也為租金收入的提升帶來了顯著成果。

現在的北城天街立足重慶，輻射西南地區，是重慶最大、功能最完善、業態最豐富的超大型購物中心。據統計，2011年北城天街日均客流量15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，已達到成熟購物中心單日客流量國際行業標準；2011年北城天街營業額突破30億元，成為業界神話。

龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨，建立起一個龐大的商戶資源庫，使龍湖成為國內招租率排名前列的商業運營商之一。目前國內商業地產行業普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運營項目的出租率與開業率均高于國內平均水平，甚至出現很多商家都是“龍湖開到哪里，就跟到哪里”的局面。

龍湖地產通過長期對商業理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業開發模式，并將這種模式復制到各區域項目，使項目的開發取得成功。這些都是我們特發人值得學習和借鑒的。