今年是“十二五”規劃的收官之年，也是“十三五”規劃的編制之年。面對日益復雜的外部環境和經濟新常態下的中國經濟，特發物業未來要走向何方？還能走多遠？在這歷史性的關鍵時刻進行深層次思考，總結過去、謀劃未來就顯得尤為重要。

“十二五”時期是我國深化改革開放、加快轉變經濟發展方式、全面建設小康社會的關鍵時期，也是推動服務業大發展的重要時期。特發物業在這五年里，明確“物業服務提升價值、資產經營創造效益”的戰略定位，通過深化擴大規模、可持續盈利發展的經營思路，落實做強做大的戰略方針，在擴大規模的過程中調整人員結構，向規模要效益、向管理要效益；以轉變思想觀念、轉變工作作風、轉變服務方式為抓手，克服重重困難，提前完成了“十二五”期間總體倍增的戰略目標。現階段，公司整體呈良性發展的較好態勢，為特發物業未來五年、十年甚至更長遠的發展奠定了堅實的基礎。

一、“十二五”回顧

在制定“十二五”戰略規劃之初，特發物業即深入分析宏觀環境、行業現狀、市場變化趨勢、企業自身特點以及近期發展狀況等因素，提出“物業服務提升價值、資產經營創造效益”的戰略定位，采用雙輪驅動的商業模式，即：對外，在全力拓展高端市場、擴大市場規模的同時，不斷完善物業管理服務模式，以精細化、規范化的服務持續提升特發物業的高端物業管理品牌價值；對內，以系統化、集約化的物業資產經營，充分實現特發集團內部自有物業的增值效益，以市場化的現代物業管理模式，服務并促進集團地產業的健康有序發展。

回顧即將過去的五年，企業既定的戰略目標已基本實現，特發物業正在穩健發展的道路上努力前行。

（一）提前實現倍增目標，打造優勢品牌

特發物業經過多年持續不斷的努力，經營規模持續擴大，經濟效益逐年增長，在2014年更取得歷史性突破，營業收入超2億元大關、利潤總額上1000萬元臺階，成功入選“中國物業服務百強企業”，提前完成5年倍增的戰略目標。

2015年，特發物業在中國物業服務百強企業中的排名從2014年的第76名提高至第66名，特發物業的品牌知名度和行業影響力得到進一步提升。

（二）減員增效，向全面市場化轉型

“十二五”以來，特發物業對外要面對競爭殘酷的市場環境，對內要解決組織機構臃腫、富余人員沉淀、管理鏈條過長和效率較低等諸多問題。面對重重困難，特發物業緊緊圍繞“擴大規模、持續盈利發展、做強做大”的發展方向，以市場化為標準，以減員增效為目的，分階段對本部職能部門和所有分支機構進行梳理，實行定崗、定編、定薪，深化績效考核與分配機制的市場化。通過整合資源，主動作為，向全面市場化轉型，向輸出品牌和輸出管理轉型，力求實現客戶價值和公司利益的最大化。

（三）深化體制機制改革，實現企業和員工共同發展

物業管理行業市場競爭日益激烈，公司現有體制和機制缺乏長效激勵，已不能適應市場化需要，為此，特發物業于2014年啟動公司混合所有制改革，在引進戰略投資者的同時，配套實施經營者和骨干員工持股。一方面，通過引入戰略投資者，完善企業治理結構，建立現代企業管理制度；另一方面，進一步打破大鍋飯和鐵飯碗，借助股權激勵充分調動員工積極性、創造性和主動性，增強企業活力，最終實現公司和個人的利益與價值共贏。目前改革工作正在市國資委和特發集團的支持和指導下積極推進。

（四）積極拓展市場，優化業務結構和客戶結構

特發物業以市場拓展為重點，推動業務結構和客戶結構優化。一是保持在細分市場（科技園區）相對領先的前提下，積極向商業物業、辦公物業、行政事業單位機構物業拓展，實現業務與項目結構多元化；二是積極向華為以外的優質客戶拓展，扭轉客戶結構相對單一的局面，化解經營風險。

“十二五”初期，特發物業即開始集中優勢資源支持新項目的全面拓展，開拓新領域，發展新業務，在細分市場上尋求突破。自2012年開始，新增成都華為基地、華為南方公寓、華為百草園、武漢光谷軟件園、特發信息港、阿里巴巴、中國移動等眾多項目，增加管理面積160多萬平方米。

2015年上半年更成功中標“武漢東湖新技術開發區政務服務中心購買公共服務政府采購項目”，公共服務政府采購項目的取得標志著特發物業已順利進入政府公共服務外包領域并贏得了該領域的發展先機，對公司未來管理模式轉型升級具有重要的戰略意義。為此，特發物業成立專業的政務服務公司以進行規范化管理和市場營銷推廣，爭取搶占政府購買公共服務的“藍海”市場。

（五）提升設施設備專業管理水平，打造企業核心競爭力

設備設施管理業務具有高技術含量和高利潤空間，但此項業務一直是特發物業的短板。為切實提高設施設備管理能力，公司在2013年7月成立了設施設備部，通過兩年的基礎夯實以及技術、人才的積累，2015年7月22日，特發物業的專業化設施管理公司“深圳市特發樓宇科技有限公司”正式掛牌運營。成立設施管理公司是特發物業推進企業轉型升級，積極應對物管市場變化的重大戰略舉措，是借鑒國內同行業成功經驗實踐的戰略選擇。公司成立后，將以機電設施管理為主營業務，對特發物業現有的相關業務進行整合，逐步承接高附加值的設施管理業務，充分發揮特發物業的資金、管理、資源、資質等各方面優勢，快速提高設施設備專業管理水平，提升特發物業的盈利能力，打造企業的核心競爭力。

（六）加強資源性資產管理，挖掘租賃物業附加值

特發物業的資源性資產租賃管理工作，全面與市場接軌，向市場看齊，強調公開透明和動態化管理，在提高市場化運營水平、規范管理、信息化建設、內部監督等方面苦練內功，通過調整業務部門負責人、建立租賃價格體系、推行公開招租競價機制、規范租賃管理流程、完善逐級審核監督體系、采用量化考核強化責任追究等有效措施，使得公司承接的特發集團資源性資產租賃經營業務經濟效益大幅提高，呈現持續增長的增值態勢。該板塊的新簽（含續簽）物業租賃合同租金收入漲幅高達53.8%，遠遠高于市場同期增長水平，充分提升了集團委托租賃物業的附加值，為特發集團的發展提供有力支撐。

（七）強化經營風險意識，提升服務品質和管理水平

為確保企業風險管理與內控工作得到切實有效落實，特發物業在“十二五”期間完成風險內控體系建設，通過風控項目的實施，為風控體系持續化、常態化運作打下基礎，有效提高企業抗風險能力。

在企業管理方面，特發物業主動向行業內龍頭標桿企業看齊，從品牌建設、質量標準與控制、人才戰略、企業文化建設等方面進行對標，完善管理體系和服務模式，加強日常督導和溝通協調，不斷提高服務品質和管理效率，全面提升公司管理水平，取得較好的管理效益。

（八）加大投入，主動擁抱互聯網

隨著互聯網、移動互聯、物聯網、云計算等信息技術的發展，近年來，互聯網、移動互聯網開始大舉正面進軍傳統行業，物業管理行業不可避免地面臨來自互聯網經濟的極大挑戰，從被動服務到主動服務，互聯網改造著物業管理行業傳統服務模式的同時，也給物業服務企業帶來重大商機。

面對網絡信息技術引發的機遇和挑戰，特發物業積極應對，主動擁抱互聯網。在公司內部，先后投資搭建并在全公司范圍內推廣OA系統、HR系統、財務系統、設施設備系統等管理平臺，基本實現了管理辦公運行以及經營數據的初始應用。在客戶界面，利用APP和微信公眾平臺推出以“社區商業”以及“便民服務”為核心的增值服務，提升經營業績。目前住宅類項目中泊林花園、和平里花園已經分別推出APP賣場和房屋租賃業務。未來將繼續整合客戶資源，依托社區平臺開展居家服務、物業中介、修繕、改造、資產托管、資產經營等業務，為客戶提供多元化增值服務。

（九）審視不足，應對挑戰

“十二五”期間，特發物業雖然取得了一定的成績，但還面臨很多亟待解決的問題：

首先，特發集團持續開發新地產的速度和規模有限，只能滿足特發物業生存需要，不能滿足特發物業的發展要求；其次，目前特發物業在華為公司的市場占有率已處于領先地位，就華為的供應商采購策略而言，想要繼續中標華為的大型物管項目變得非常艱難；再加上外部環境如人工和物料成本增長較快，造成運營成本上升壓力較大，行業競爭加劇導致利潤率下降等問題，近幾年公司規模和利潤雖增長較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶構成相對單一等，是制約特發物業發展的關鍵因素。特發物業目前已經走到前進的十字路口，轉型升級勢在必行。

其次，網絡購物、電子商務等新型消費業態發展勢頭迅猛，與互聯網有關的新業態高速擴張，專業化物業服務的價值逐漸受到客戶重視，特發物業現有的基礎物業服務已經無法滿足客戶日益多元化的需求，物業服務的內涵迫切需要向多元化方向發展。另外，在大數據云計算的背景下，公司唯有借助移動互聯和云技術打造專業化的物業服務，通過整合社會資源、挖掘延伸服務和開拓商業平臺，撬動物業管理溢價。

再次，人力成本急劇上漲和常年不變的物業服務價格，使物業管理企業舉步維艱。商業模式的創新、經營理念的轉變，以及如何解決短期利益和長期利益之間的矛盾，成為影響企業未來發展的核心問題。

二、“十三五”展望

我國經濟正處于結構調整、產業轉型和創新發展的新時期，由于物管行業性質特點的制約，公司的發展前景在迎來機遇的同時也面臨重大挑戰。如何進行轉型升級、如何創新商業模式、如何改善盈利模式，如何調整客戶和業務結構，使公司能夠浴火重生再創輝煌，在經營規模和經濟效益等方面邁上新臺階，是我們必須不斷探索、分析，也是必須在“十三五”規劃期間以及更遠的未來需要逐步解決的課題。

（一）明確戰略定位，推動企業發展

特發物業公司作為集團特色地產、高端旅游業的輔助性產業和未來特發集團平臺板塊配套服務功能的承擔者，一方面需要自主開拓高科技產業園區物管市場，專注堅守物業管理服務主業，全力拓展物業管理服務的高端市場，持續擴大市場規模，在市場核心客戶需求的牽引下逐步完成和充實物業服務產品的轉型升級，適時有效合理地調整完善服務產品結構、高端客戶結構，以及商業盈利模式，尋找新的利潤增長點，解決當前利潤率過低的生存和發展問題；另一方面，需要通過充實物業服務產品的轉型升級，以及產品結構、客戶結構、盈利模式的調整，打造成國內高端物業管理服務的品牌供應商，積極探索商業物業管理和商業運營管理，為特發平臺項目提供以商業物業為核心的配套服務做好能力準備。

（二）創新商業模式，實現轉型升級

中國物業管理百強企業多種經營平均收入為1.3億元，占百強企業收入總額的36.6%，凈利潤貢獻率高達65.6%。多種經營已經成為百強企業創造利潤的主力軍。而特發物業2015上半年多種經營收入為2259萬元，僅占收入總額的16.7%，與百強企業相比差距較大。

特發物業目前基本還停留在為客戶提供保修、保安、保潔、保綠的傳統服務階段，一體化服務項目不多，物業服務收入仍然是企業的主要收入來源，高附加值的設施設備管理沒有形成核心競爭力，多種經營收入比重偏低，貢獻偏小，尚有較大的提升空間。在設備設施管理、政務服務方面已有突破性進展，下一步將特別關注中介服務體系的完善，爭取在物業特色經營方面，實現更廣闊的拓展空間。

特發物業必須在保持高新科技產業園區這一核心業務核心優勢的前提下，按市場化標準，逐步向綜合服務轉型升級。充分利用掌握終端客戶資源的優勢地位，從建立新的商業模式、服務方式和管理方法入手，挖掘和整合物業管理服務平臺的商業價值，拓展服務范圍，延伸服務鏈條，實施戰略性跨界經營。通過整合產業價值鏈以及建立戰略合作聯盟的方式，探索多元化的商業模式，滿足客戶不斷增長的各類服務需求，在保障基礎物業管理服務質量的前提下，通過全面提升客戶價值，實現企業自身價值。

（三）塑造服務品牌，提高附加值

中國物業服務企業總體數量龐大，其中三級資質的物業服務企業占大多數，它們服務規模小，專業化程度低，使市場惡性競爭日益激烈。在這種情形下，誰的品牌好，誰就將在市場競爭中贏得主動。

特發物業經過20多年的發展，目前已成為具有國家物業管理一級資質、管理面積近300萬平方米、管理項目涵蓋高新科技園區、寫字樓、商業、住宅、政府機構等多種物業類型，業務范圍涵蓋華南、華北、華東、西南等省市的具有一定知名度的物業管理公司。

特發物業與世界500強企業華為公司雖已合作十多年，但在精細化管理、標準化服務、合同履行等方面，還需進一步提升和完善。特發物業想要跨越行業分水嶺，進入到高端項目領域，亟需進一步提升優勢產品品質。必須根據客戶的需求變化進行梳理和優化服務流程，不斷提高服務品質和管理效率，只有持續提高產品品質，并具備持續提供優質服務產品以及孵化復制的能力，甚至進行更新升級換代，才能保持長久的競爭力，滿足客戶的多元化和差異化需求。因此，一方面，要推進產品升級，提升業務品質，提高設施設備管理服務的比重，使產品的整體盈利能力實現提升，降低人員成本不斷上升帶來的風險。另一方面，推進產業升級，在高端商業物業、高端旅游休閑物業、寫字樓物業、機構物業等方面加快市場開拓的步伐，將市場拓展方向重點放在華為、阿里巴巴、中國移動等優質客戶以及行政事業單位后勤化改革、政府職能轉移等新業務新領域方面，把握市場脈搏，發現市場機會，創新物業服務項目，準確切入細分市場，滿足客戶的多元化和差異化需求，從單一服務提供商向綜合一體化管理供應商升級，通過物業管理的專業化、標準化和多元化提高特發品牌知名度和行業影響力，從而樹立企業管理品牌，增加產品附加值，最終實現輸出管理、輸出品牌的目標。

（四）快速融合新技術，實現企業可持續發展

我國物業管理行業歷經30多年發展，傳統物業項目運營管理模式對可持續發展帶來諸多困境，面對國際、國內信息化大潮，物業服務行業發展的信息化需求越來越突顯，而蓬勃發展的信息化浪潮和移動互聯技術等也給物業管理行業的轉型發展提供了很好的科技支撐。

為實現傳統物業管理向社區綜合服務商等現代物業服務轉型，特發物業未來將通過互聯網、移動互聯、物聯網和云計算等技術與物業管理商業模式創新的有機融合，實現管理平臺、呼叫中心、遠程監控等服務板塊的系統集成和綜合應用，實現服務模式和服務流程的再造。借助信息化技術提高項目管理效率和管理效益，提高物業項目管理、決策和服務水平，實現信息共享、協同工作、科學管理、提質增效，控制管理服務風險，達到客戶滿意。充分分析、挖掘客戶需求，整合各種商業資源搭建社區商業服務網絡平臺，逐步向物業服務的延伸領域進軍。不斷提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，達到管理水平和經營績效的跨越式發展，推動企業由勞動密集型、服務粗放型向管理密集型、服務集約型的轉型升級。

特發物業對自己在“十三五”期間的發展充滿信心，一定會更加有所作為，為集團公司、為客戶、為全體員工交出滿意的成績單。