特發物業管理公司自1993年成立以來，從小到大，發展勢頭較好，特別是在“十二五”期間，規模擴張較迅速，管理項目增加到44個，管理面積達到280萬平方米。2014年，營業收入將突破2億元大關，達2.33億元。今年6月目前，特發物業成功入圍“2014中國物業服務百強企業”并榮獲“2014中國物業服務百強企業成長性TOP10”，分別名列第76位和第9位，實現了歷史性突破。

同時，公司也面臨著很多亟待解決的問題：一方面，特發集團持續開發新地產的速度和規模有限，只能滿足特發物業生存需要，不能滿足其發展要求；另一方面，目前特發物業占華為公司物管項目比重較大，華為公司已經開始有控制特發物業在華為公司擴張的苗頭，因此要再次中標華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環境如人工和物料成本增長較快，造成運營成本上升壓力較大，行業競爭加劇導致利潤被攤薄等問題，近幾年公司規模和利潤雖增長較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶構成相對單一等，是制約特發物業發展的關鍵因素。因此，特發物業目前已經走到前進的十字路口，轉型升級勢在必行。

思考一：向高端物業的轉型升級

中國的物業管理行業發展了30余年，從1981年深圳第一家物業公司成立至今，物業管理已從朝陽階段跨入了轉型時期，從低層次的“圈地運動”逐步走向了“品牌高端物業管理大圈地時代”，品牌高端物業服務企業占有及瓜分市場，已成為市場發展的明顯趨向。特發物業的企業愿景是成為“高端物業管理品牌供應商”，那什么是高端物業？我認為：一是項目高端，即物業項目的利潤豐厚（與同行業相比），如華為項目利潤率為8%左右；二是客戶高端，即項目的利潤并不多，如2014年拓展的武漢中信建筑設計研究總院物業管理項目，但該客戶隸屬中國中信集團，品牌影響力大，客戶優質穩定。這兩種類型的物業項目是特發物業轉型升級的方向。

思考二：業務結構的轉型升級

當前，特發物業的在管項目大致分為資源型項目（特發集團開發）和市場化項目（以華為物業項目為主）兩種。所管理的業態主要是高新科技園區及少量的寫字樓、住宅小區，物業業態相對單一。今年3月份，集團張俊林董事長在特發物業調整物業班子時指出，特發物業應“調整物業結構，改善盈利模式。形成園區管理、寫字樓商業樓宇管理、住宅物業管理等多種業務模式，向高端物業管理轉型”。因此，特發物業需要在高端商業物業、高端旅游休閑物業、寫字樓物業、機構物業等方面加快市場開拓的步伐，努力實現業務結構的轉型升級。今年，公司已成功中標阿里巴巴小微金服（高端寫字樓物業）、深圳景田銀座項目（純商業物業），目前正在積極拓展武漢東湖開發區管委會政務中心管理項目（機構物業）。

思考三：客戶結構的轉型升級

特發物業作為華為最忠誠的物業管家，伴隨并見證著華為飛速崛起成為世界一流的杰出企業。十多年前，特發物業從華為剛剛起步時就開始承接華為的物管項目，到今天，已逐漸成為華為物管整體解決方案的核心供應商之一，在華為擁有最大的市場份額，達到35%。

華為一家獨大，也為特發物業公司經營帶來潛在風險。首先，華為項目的回款周期普遍較長，新接項目從接管到運作，通常3個月后才能正常結算物業管理費，特發物業需要墊付大量資金，高峰期達3000多萬元，給公司的現金流帶來較大的壓力；其次，華為公司對供應商的總體份額上限有一定的限制（不成文），特發物業公司中標華為新建物管項目的機會將大大降低；再次，“將雞蛋放在一個籃子里”勢必會給特發物業的經營帶來較大風險。為此，特發物業近年來積極調整客戶結構，拓展新的優質客戶。今年，特發物業大力拓展非華為項目，新增阿里巴巴、寧夏寶塔、中信集團等高端客戶。經過努力，客戶結構調整工作已初顯成效，華為項目占公司營業收入的比重由2013年的61.61%下降到目前的55.61%，較好地分散了經營風險，加快了轉型升級的步伐。

思考四：服務內容的轉型升級

特發物業目前基本還停留在為客戶提供保修、保安、保潔、保綠等傳統 “四保”服務階段，一體化服務項目不多（只有華為成都基地和廊坊基地是一體化管理），物業服務收入仍然是企業的主要收入來源。高附加值的設施設備管理沒有形成核心競爭力，多種經營方面也基本是空白。而行業內百強企業的多種經營收入和利潤逐年增長，在企業全部營收和總利潤中所占的比例連續穩步提升，其中利潤占比連續五年超過 50%，多種經營已經成為百強企業創造利潤的主力軍。圖：2010-2014 年物業百強企業多種經營收入及利潤變化情況

因此，特發物業公司應在保持傳統優勢的前提下，開發利用我們的客戶及派生客戶資源，充分挖掘客戶有效需求，借助互聯網、物聯網、云計算等高新技術，開展房屋中介及資產管理等多種經營，突破利潤瓶頸。特發物業已在泊林花園試點APP平臺，嘗試開展多種經營，借助服務內容的轉型升級，為企業創造新的利潤增長點，逐步形成本業不輸、奇兵制勝的“守正出奇”良好局面。

思考五：用互聯網思維促商業模式創新，實現向現代服務業轉型升級

集團張建民總經理高度重視商業模式創新，在對特發物業公司調研時指出：“物業管理企業未來的競爭主要在于創新服務模式，以及對客戶資源和客戶擁有量的競爭”。

物業管理行業要實現適應現代服務業的轉型升級，就必須著力于轉變發展方式，其核心內容離不開創新現有的物業管理商業模式。未來物業管理主要有三種商業模式，即“物業服務集成商”、“物業保障服務商”和“物業資產運營商” 。

“物業服務集成商”，又稱一體化管理模式，也稱物業服務總包模式，其特征是，物業服務企業通過前端策劃服務、中端監管服務和后端評判服務的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。從明年開始，華為將力推“物業服務集成商模式”，主要看重供應商的設施設備的管理能力（占70%的權重，此外安保占20%，清潔占10%）。

“物業保障服務商”，又稱物業后勤服務模式或物業支援服務模式，是物業管理行業順應后勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特征是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受托提供配餐、會務等后勤服務。行政事業單位等機構物業屬于該類“物業保障服務商”模式。

“物業資產運營商”，又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特征是，業主不僅將物業硬件的日常維修、養護和管理工作委托給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作(如租務管理、銷售代理和不動產融資等)委托給物業服務企業。

“物業資產運營商”模式代表物業管理行業的未來方向，是我們未來商業模式轉型升級的目標。這是因為物業服務企業具有運營和管理物業資產的雙重優勢：一方面，物業服務企業掌握物業管理區域及其周邊最為全面、及時的物業供求信息，同時在物業服務過程中容易與業主形成基本、可靠的商業信用關系；另一方面，在物業服務合同基礎上物業資產運營事務的再委托，不僅手續程序方便快捷，而且成本費用節約便宜，有利于增加物業服務企業給業主帶來的商業便利。

互聯網思維就是要圍繞未來的競爭形態和客戶價值需求，制定公司創新商業模式，使互聯網成為商業模式的構成元素。為實現傳統物業管理向社區綜合服務商等現代物業服務轉型，特發物業公司未來將借助互聯網、移動互聯網、物聯網和云計算等科技手段，充分分析、挖掘業主需求，整合各種商業資源搭建社區商業服務網絡平臺，逐步向物業服務的延伸領域進軍。經過對“彩生活模式”、“中信物業E家通”等的實地調研和充分論證，特發物業已選定供應商并與其在APP和移動互聯領域開展合作，希望通過加入成熟的互聯網APP平臺，挖掘社區（下一步希望擴大到科技園區）服務的商業潛力，打通業主和商家之間的通道，逐步形成以社區為中心的微商圈，打造特發物業特有的互聯網社區商業品牌，從而實現真正的轉型升級。